Dette har ført til en lang række overvejelser, herunder: Hvilke butikker er omfattet af Forsamlingsforbuddet? Kan lejeren ophæve lejemålet, og kan lejeren kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag? Hvem bærer egentlig risikoen - er det lejer eller udlejer?
HVILKE BUTIKKER ER OMFATTET?
Af ordlyden til bekendtgørelsen fremgår det, at ”indkøbscentre, stormagasiner, arkader og basarer” skal holdes lukket. Dette giver dog anledning til spørgsmålet om, hvordan dette skal afgrænses eller forstås. Retspraksis er naturligvis sparsom på dette område, men formentlig skal ”indkøbscentre, mv.” forstås ved, at det også gælder overdækkede arkader, som indebærer, at man ikke må samles mere end 10 personer – hverken indendørs eller udendørs.
Det bemærkes, at Forsamlingsforbuddet ikke omfatter dagligvarebutikker og apoteker beliggende i storcentre, m.v. med direkte adgangsveje hertil, ligesom det ikke gælder direkte adgange til kollektiv trafik.
COVID-19 - FORCE MAJEURE?
Force majeure er en udefrakommende og uventet begivenhed, som hindrer en aftalepart i at opfylde sine forpligtelser. Udefrakommende begivenheder kan f.eks. være krig, naturkatastrofer eller ind- og udførelsesforbud. Såfremt der foreligger force majeure, er hovedvirkningen, at en kontraktspart blive ansvarsfri, dvs. at en kontraktspart vil være fri for erstatningsansvar, selv om kontraktsparten misligholder aftalen. Det bemærkes, at bevisbyrden for force majeure påhviler den kontraktspart, som gør force majeure gældende.
Der vil tidligst kunne foreligge en domstolsafgørelse om dette om godt et år, og udfaldet af en sådan afgørelse, som er svær at forudsige, vil givet være afhængig af det videre forløb af COVID-19 krisen.
HVEM BÆRER RISIKOEN – LEJER ELLER UDLEJER?
Spørgsmålet er, om en lejer kan ophæve lejemålet, idet lejemålet som følge af COVID-19 situationen ikke længere kan anvendes til formålet, eller om lejer kan gøre krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag?
Det følger af erhvervslejelovens § 23, stk. 1, at hvis et lejeforhold bringes til ophør i utide, på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren. Hvis et forbud kun begrænser lejerens brug i mindre væsentligt omfang, vil lejeren alene kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. erhvervslejelovens § 23, stk. 2.
Det bemærkes, at bestemmelsen vedrører den situation, hvor det enten skyldes (i) udlejers forhold, eller forhold, (ii) som udlejeren bærer risikoen for, at myndighederne af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod anvendelse af lejemålet.
Det afgørende vil derfor være, om der foreligger en mangel ved lejemålet, og at manglen skyldes forhold, som kan bebrejdes udlejer, og som udlejeren dermed bærer risikoen for.
Udgangspunktet er dog efter retspraksis, at det er lejeren, der bærer risikoen for begrænsninger/forbud som følge af den generelle samfundsudvikling. Dette er tidligere blevet fastslået i nogle tidligere afgørelser fra 1938 (JD. 1938.89) og 1942 (JD.1942.159).
I sagen fra 1938 fandt domstolene, at det var lejeren der bar risikoen for, at en ændring i lukkeloven forbød salg af tobak uden for almindelig åbningstid. Tilsvarende i sag fra 1942 bar lejeren af et ismejeri selv risikoen for, at en senere indført mælkeordning, som krævede tilladelse til salg af mælk og fløde, at lejeren ikke kunne benytte lejemålet til det ønskede formål. Retten fandt, at lejeren ikke kunne ophæve lejemålet, og leje som følge heraf skulle betale husleje.
Afgørelserne er af ældre dato, og retspraksis er af gode grunde sparsom på området. Det er dog vores vurdering, at afgørelserne giver en vis formodning for, at det er lejeren, der bærer risikoen, og lejeren således ikke vil være berettiget til at ophæve lejemålet. Som følge heraf vil domstolene formentlig komme frem til lignende situation, og således tillægge lejeren risikoen for, at lejemålet ikke kan anvendes til sit formål på grund af Forsamlingsforbuddet. Det beror dog på en konkret vurdering af de individuelle situationer, og hvad der aftalt i de enkelte lejekontrakter.
RISIKOVURDERING – BUTIKSCENTRE
Det bemærkes, at risikovurderingen muligvis vil være anderledes i forhold til butikscentre. Baggrunden herfor er, at det ikke kun er driften fra lejemålene, der skal holde lukket, men også selve butikscentret, dog med undtagelse af dagligvarebutikker og apoteker beliggende i butikscentret.
Domstolene vil muligvis i denne situation nå frem til, at lejemålet lider af en (retlig)mangel, som udlejer bærer risikoen for. Lejer er i givet fald ikke forpligtet til at betale husleje for den periode, hvor Forsamlingsforbuddet er gældende. Det er dog fortsat vores vurdering, at lejer ikke vil være berettiget til at ophæve lejemålet, da Forsamlingsforbuddet er et midlertidigt forbud.
Det skal understreges, at der er tale om en konkret vurdering, hvor forskellige parametre, som aftalevilkår og de enkelte situationer, spiller ind i den samlede vurdering.
SAMMENFATNING
Der er tale om en ekstraordinær situation, hvor Forsamlingsforbuddet allerede har affødt store konsekvenser for butikscentre og detailbranchen.
Vi vurderer, at udgangspunktet er, at det er lejeren som bærer risikoen for, at lejemålet ikke kan anvendes til formålet som følge af Forsamlingsforbuddet. Lejeren vil formentlig ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, da COVID-19 ikke kan anses for at være en mangel, men udefrakommende forhold (force-majeure), som ikke kan bebrejdes udlejer. Risikovurderingen vil muligvis være anderledes i forhold til butikscentre, men generelt set beror dette på en konkret vurdering af de enkelte lejekontrakter, hvor de enkelte situationer, og aftalevilkår, i høj grad har en afgørende betydning forvurderingen.
FÆLLES KOMMERCIELLØSNING
Det er vores anbefaling, at eksisterende lejekontrakter gennemgås med henblik på en konkret vurdering af situationen, og med henblik på at undersøge de enkelte vilkår, som parterne har aftalt.
Herudover er det vores anbefaling, at I indgår en dialog med lejer således, at I finder en fælles kommerciel løsning, der kan være til gavn for både lejer og udlejer. For nye lejekontrakter er det også vigtigt, at lejekontrakterne tager højder for COVID-19 situationen, både den nuværende situation, men også hvorledes I som udlejer er stillet efter, at COVID-19 er overstået.
I Lundgrens Real Estate Team har vores specialister stor erfaring med at yde kompetent rådgivning om lejeretlige problemstillinger. Vi står derfor klar til at hjælpe med de lejeretlige udfordringer, somCOVID-19 situationen afføder i denne udfordrende tid.
Michala Ring Gale
E-mail: mrg@lundgrens.dk
Telefon: + 45 9189 6464
Niels Gram-Hanssen
E-mail: ngh@lundgrens.dk
Telefon: +45 2524 5119
