Vejledningen stiller krav til penge- og realkreditinstitutter for at sikre, at institutterne er tilpas forsigtige ved finansieringen af kunders udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. De nye krav begrundes med væsentlige risici ved finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter, herunder navnlig konjunkturforværring og at projektet ikke forløber som forventet.
I høringsperioden kom der væsentlig kritik mod udkastet til vejledningen navnlig med henvisning til, at der er tale om en for omfattende detailregulering, som ikke kan tilpasses situationen omkring den konkrete ejendom.
Hvilken betydning har vejledningen for ejendomssektoren?
Selvom vejledningen er blevet lempet en smule efter høringen i forhold til det oprindelige udkast, så er der fortsat tale om en væsentlig skærpelse i forhold til tidligere. Mest markant er den detail-regulering, som vejledningen er udtryk for, med adskillige skal og bør krav, som institutterne er nødsaget til at tage højde for ved finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.
Det må derfor forventes, at det bliver sværere for ejendomssektoren at få finansieret udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Kravene i vejledningen sondrer mellem skal og bør. Finanstilsynet kræver, at skal-kravene overholdes som beskrevet i vejledningen, hvorimod bør-kravene er baseret på comply or explain-princippet.
Vejledningens fem udgangspunkter:
1. Instituttet skal have tilstrækkelig kapacitet
2. Instituttet skal vurdere kunden grundigt og stille krav til kunden
3. Ejendommen skal generere positiv likviditet
4. Instituttet skal være særligt forsigtig ved finansiering af ejendomsprojekter og grunde
5. Instituttet skal sikre overvågning, kontroller og kontrolfunktioner
1. Vurdering af kunden
Instituttet skal vurdere kunden grundigt og stille krav til kunden, således at den reelle egenkapital i procent af aktiverne mindst udgør:
• 20-30 % hvis aktiverne hovedsageligt er boligejendomme,
• 25-40 %, hvis de hovedsageligt er erhvervsejendomme og
• 35-50 % hvis de hovedsageligt er ejendomsprojekter.
Kravet indebærer, at instituttet skal sikre, at kunden har tilstrækkelig økonomisk styrke. Hvis kun den er koncernforbundet, skal instituttet tillige vurdere koncernstrukturen og koncernens økonomiske forhold.
Det er en væsentlig skærpelse af kravene til kundens likviditet i forhold til tidligere.
2. Positiv likviditet
Den finansierede ejendom skal som udgangspunkt generere positiv likviditet. Instituttet må altså som udgangspunkt kun finansiere udlejningsejendomme og pantsatte ejendomme, hvis den forventede drift medfører positiv likviditet ved traditionel finansiering.
Det er en væsentlig skærpelse af kravene til positiv likviditet i forhold til tidligere. Dog er det mindre skærpelse end oprindeligt tiltænkt. Det oprindelige udkast indeholdt nemlig formuleringen, at den ”finansierede ejendom skal generere positiv likviditet (..)”, men efter skarp kritik i høringsperioden blev der tilføjet ”som udgangspunkt”.
Økonomisk stærk
Der er mindre modifikation af de strenge udgangspunkter. Institutterne kan nemlig undlade at følge kravene, hvis kunden, dennes kautionist og/eller investor, er ”økonomisk stærk”.
Ifølge vejledningen er en kunde ”økonomisk stærk”, hvis kunden både er solid, har positiv likviditet og positiv indtjening, og alt tyder på, at det også vil være tilfældet fremadrettet.
Modifikationen begrundes med at der i de tilfælde, hvor en kunde er økonomisk stærk, ikke er de samme væsentlige risici for instituttet. Det skyldes, at instituttet i de tilfælde med større sandsynlighed kan forvente at få deres udlån tilbagebetalt.
Brug for mere viden?
Hvis I har brug for mere viden om gældende ret efter Finanstilsynets nye vejledning og vil vide mere om, hvilken betydning vejledningen konkret har for jer, så er I meget velkomne til at kontakte Lars Kjær og Louise Krarup Simonsen, der er ansvarlige for Lundgrens’ afdeling for Bank & Finans.
Lars Kjær
M: lkj@lundgrens.dk
T: +45 3525 2912
Louise Krarup Simonsen
M: lks@lundgrens.dk
T: +45 5250 5832
