Notat vedrørende force majeure i erhvervslejeforhold

Formålet med dette notat er at give en kort oversigt over muligheden for at benytte sig af force majeure-begrebet i de diverse situationer.

REGERINGS TILTAG OFFENTLIGGJORT DEN 17. MARTS 2020, OG FORLÆNGET DEN 23. MARTS 2020

1. Forskellige krav til driften af butikker og detailvirksomheder med offentlig adgang.

2. Midlertidigt forbud mod at natklubber, barer, restauranter og cafeer (med undtagelse af take-away fra restauranter og cafeer) må holde åbent indtil den 13. april 2020.

3. Midlertidigt forbud mod at shopping centre og varehuse (med undtagelse af supermarkeder og apoteker med direkte offentlig adgang) må holde åbent indtil den 13. april 2020.

BEGREBET "FORCE MAJEURE"

Force majeure er et juridisk begreb, som fritager en kontraktpart for erstatningskrav for ikke at opfylde sin kontraktlige forpligtelser.  

Begrebet kan også have den virkning, at en kontraktpart midlertidigt eller permanent bliver fritaget fra at opfylde sin kontraktlige forpligtelser.

For at force majeure kan påberåbes som en ansvarsfrihedsgrund, skal der være tale om en hindring uden for den berørte parts kontrol, som ikke kunne være forudset og ikke kunne være undgået, hvilket har gjort det umuligt for parten at opfylde sine forpligtelser.

For at afspejle force majeure-begrebet i en praktisk sammenhæng i erhvervslejeforhold vil følgende hovedforpligtelser være relevante:

DE SPECIFIKKE SPØRGSMÅL

1. Kan en lejer blive fritaget fra at betale leje grundet regeringens restriktioner, som nævnt i afsnit A eller som følge af midlertidigt forbud som nævnt i afsnit B, eller kræve en forholdsmæssig lejereduktion?

Restriktionerne i afsnit A omfatter ikke lejerens mulighed for at benytte selve lejemålet. Lejemålet kan stadig holde åbent, såfremt regeringens tiltag om driften bliver efterkommet. Allerede af denne grund, kan lejer hverken kræve at blive fritaget for at betale leje eller forholdsmæssig afslag i lejen.  

Det skal bemærkes, at regeringens midlertidige lukning (afsnit B) relaterer sig til driften i lejemålet og ikke selve lejemålet. Dette er et forhold som almindeligvis knytter sig til lejerens ansvar (ofte angivet som et standardvilkår i en almindelig erhvervslejekontrakt), og hvis det ikke er aftalt, vil det højst sandsynligt være lejer, som bærer ansvaret for, at driften er lovlig.

Lejeren kan på den anden side argumentere for, at der er tale om force majeure, og det således er umuligt for lejeren at opfylde sin forpligtelse om at betale leje, som følge af manglende indtægter.

Lejers påstand om force majeure vil ikke kunne anvendes i den konkrete situation, idet  force majeure-begrebet vil sjældent omfatte pengeydelser.

Bankerne er stadigvæk i drift, og det er fortsat mulighed for kontante overførsler og kontant betaling. Som følge heraf er det ud fra et objektivt perspektiv ikke tale om en situation, hvor det er umuligt for lejer at opfylde sine økonomiske forpligtelser.

Henvisninger til §§ 18, 22 og 23?

Vores vurdering er, at det ikke er muligt for lejer at kræve forholdsmæssigt afslag i lejen for forhold som udlejer ikke er ansvarlig for, jf. Erhvervslejelovens § 23

I henhold til Erhvervslejelovens § 22 er det kun muligt at kræve forholdsmæssigt afslag, såfremt den påtænkte brug ikke er mulig som følge af forhold, somvar gældende ved aftalens indgåelse.

Erhvervslejeloven § 18 giver ligeledes adgang til at kræve forholdsmæssigt afslag i lejen. Bestemmelsen relaterer sig alene til det lejedes stand eller forsyning.   

2. Kan udlejer blive fritaget for sin forpligtelse til at stille det lejede til rådighed for lejer?

Diskussionen er særligt relevant i forhold til butikscentre og stormagasiner, m.v., hvor det midlertidige forbud er rettet mod udlejer.

I dette tilfælde vil udlejer kunne påberåbe sig at være fritaget for erstatningskrav på grund af force majeure idet forbuddet (midlertidigt eller permanent afhængig af forbuddets karakter) umuliggør udlejers mulighed for at opfylde sin primære forpligtelse (at stille det lejede til rådighed for lejer). 

Som følge heraf vil udlejer ikke være erstatningsansvarlig for lejers tab på grund af det midlertidige forbud. På den anden side vil lejer heller ikke være forpligtet til at betale leje, da udlejer ikke er i stand til at stille det lejede til rådighed.

Har du flere spørgsmål, kan du kontakte os: 

Tobias Vieth
Email: atv@lundgrens.dk
Mobil: +45 3060 2224

Alessandro Traina
Email: atr@lundgrens.dk
Mobil: +45 2612 1922